Mietpreisspiegel ( Berlin )

1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2009 als >>qualifizierter Mietspiegel<<
Der Berliner Mietspiegel 2009 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als >>qualifizierter Mietspiegel<< gemäß § 558 d BGB erstellt und vom Land Berlin (vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung) und den nachfolgend genannten Interessenverbänden anerkannt:
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Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund
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Berliner MieterGemeinschaft e. V.
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Mieterschutzbund Berlin e. V.
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Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V.
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BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V.
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Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.
An der Mietspiegelerstellung haben beratend mitgewirkt:
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Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
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Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten
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Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit
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Senatsverwaltung für Justiz (erfahrener Richter)
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Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind von GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung ermittelt worden.
Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten überprüft und aktualisiert.
- 2 2.
Vorbemerkungen zum Mietspiegel
Dieser Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. Oktober 2008 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Diese Mietpreise werden kurz >>ortsübliche Vergleichsmieten<< genannt. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den §§ 558 Abs. 2, 558 c, 558 d BGB.
Die Mietwerte für die früheren östlichen Bezirke und West-Staaken1 sowie für die früheren westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) werden in einer einheitlichen Tabelle gemeinsam ausgewiesen, da die Wohnungsbestände, insbesondere des Altbaus bis 1949 und des älteren Neubaus von 1950 bis 1972 sowie des jüngsten Neubaus von 1991 bis 2007, baulich und mietpreislich miteinander vergleichbar sind.
Aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich >>Wendewohnungen2<<) bezugsfertig geworden sind, werden diese getrennt in der Mietspiegeltabelle für die früheren östlichen Bezirke3 und West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 10) sowie für die früheren westlichen Bezirke3 ohne West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 8 und 9) ausgewiesen.
Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für ein Gutachten aufwenden zu müssen.
Dieser Mietspiegel ist ein >>qualifizierter Mietspiegel<< gemäß § 558 d BGB. Für seinen Anwendungsbereich als >>qualifizierter Mietspiegel<< (siehe Nr. 4) gilt gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die im >>qualifizierten Mietspiegel<< angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erläuterungen. Nur dann können Sie den Mietspiegel richtig anwenden.
1 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. 2 Die sogenannten >>Wendewohnungen<< im Sinne dieses Mietspiegels sind die Wohnungen, die mit >>DDR-Mitteln<< anfinanziert wurden und deren Baubeginn vor dem 3. Oktober 1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurden; für diese Wohnungen galten z.B. auch die Regelungen aus dem Mietenüberleitungsgesetz.
3 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
- 3 3.
Geltungsbereich dieses Mietspiegels
Dieser Mietspiegel gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin, die bis zum 31. Dezember 2007 bezugsfertig geworden sind.
Der Mietspiegel gilt nicht für:
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Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,
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Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2008 bezugsfertig geworden sind,
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preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen,
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Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.
Die Mietwerte (ortsübliche Vergleichsmieten) werden in einer Mietspiegeltabelle (siehe Nr. 9) ausgewiesen.
Für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich >>Wendewohnungen<<) bezugsfertig geworden sind, werden die Mietwerte noch weiterhin getrennt ausgewiesen: Für die im ehemaligen Ostteil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: >>östliche Bezirke und West-Staaken4<<) ist Spalte 10 der Mietspiegeltabelle (bezugsfertig von 1973 bis 1990 einschließlich >>Wendewohnungen<<) maßgeblich. Für die im ehemaligen Westteil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: >>westliche Bezirke ohne West-Staaken4<<) sind die Spalten 8 (bezugsfertig 1973 bis 1983) und 9 (bezugsfertig 1984 bis 1990) maßgeblich.
Diese Zuordnung5 ist auch nach Bildung der neuen Bezirke ab 1. Januar 2001 noch maßgeblich für den Geltungsbereich der entsprechenden Baualtersklassen/ Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (Spalten 8 bis 10 der Mietspiegeltabelle); das heißt, zum Beispiel für
• Bezirk Mitte gelten
- im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Mitte die Spalte 10 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und >>Wendewohnungen<<) der Mietspiegeltabelle,
- im Gebiet der im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirke Tiergarten und Wedding die Spalte 8 (bezugsfertig 1973 bis 1983) und die Spalte 9 (bezugsfertig 1984 bis 1990) der Mietspiegeltabelle;
• Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelten
- im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Friedrichshain die Spalte 10 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und >>Wendewohnungen<<) der Mietspiegeltabelle,
- im Gebiet des im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Kreuzberg die Spalte 8 (bezugsfertig 1973 bis 1983) und die Spalte 9 (bezugsfertig 1984 bis 1990) der Mietspiegeltabelle.
4 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990.
5 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
- 4 Zu
den ehemaligen östlichen Bezirken von Berlin gehören:
Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick, Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weißensee.
Wohnungen in West-Staaken gehören zum Geltungsbereich der Mietspiegeltabelle für die früheren östlichen Bezirke.
Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehören:
Charlottenburg, Kreuzberg, Neukölln, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf.
Die genaue Zuordnung einer Adresse zum Geltungsbereich der entsprechenden Spalten der Mietspiegeltabelle ist dem Straßenverzeichnis im Anhang (siehe Nr. 12) zu entnehmen.
- 5 4.
Qualifizierter Mietspiegel
Der Berliner Mietspiegel 2009 ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB, soweit sich aus folgenden Absätzen nichts anderes ergibt. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung erstellt. Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2009 Angaben für eine Wohnung enthält, für die der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2009 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558 a Abs. 3 BGB).
Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit >>*<< oder >>**<< gekennzeichnet), können wegen der insoweit nur eingeschränkten Datengrundlage nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden.
Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11) handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Aussagen in der Orientierungshilfe bestätigen die entsprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden fortentwickelt, insbesondere hinsichtlich der energetischen Beschaffenheit von Wohngebäuden. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden (siehe BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04).
- 6 5.
Der Mietenbegriff im Mietspiegel: >>Netto-Kaltmiete<<
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge stellen die >>Netto-Kaltmiete<< dar. Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB), also die Miete • ohne Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, • ohne die sogenannten >>kalten<< Betriebskosten, • ohne etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge, • ohne etwaige Zuschläge wegen der Nutzung von Wohnraum zu anderen als
Wohnzwecken.
Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete (Teilinklusivmiete) vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Anteile für Betriebskosten, muss die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmiete durch Umrechnung hergestellt werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer Brutto-Kaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Netto-Kaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden, die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen. Dabei sind nur Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB ansatzfähig, soweit diese Betriebskosten den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit entsprechen.

7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum Einfache Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen, mit überwiegend ungepflegtem Straßenbild und/oder schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete). Bei starker Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe.
In Stadtrandlagen in Gebieten mit erheblich verdichteter Bauweise.
In Stadtrandlagen in Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), mit ungepflegtem Straßenbild (z.B. unbefestigten Straßen), ungünstigen Verkehrsverbindungen und wenigen Einkaufsmöglichkeiten. Mittlere Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straßenbild (nicht von Gebäudeschäden geprägt), gutem Gebäudezustand (z.B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), mit wenigen Grün- und Freiflächen.
In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, durchschnittlichen Einkaufsmöglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss, ohne Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe.
Gute Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grün- und Freiflächen, gepflegtem Straßenbild (guter Gebäudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image.
In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebäudezustand, gutem Image und normaler Verkehrsanbindung.
Gebiete ohne betroffenen Wohnraum

7 6
Die Gliederung dieses Mietspiegels
Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage aus.
Der Mietspiegel würdigt die unterschiedlichen Mietenstrukturen auf den durch die einzelnen Mietspiegelfelder beschriebenen Berliner Teilmärkten in der Art, dass als >>ortsübliche Entgelte<< feldbezogene Spannen ausgewiesen werden. Die unterschiedliche Breite dieser Spannen berücksichtigt die Verteilung (Streuung) der Mietwerte in den einzelnen Tabellenfeldern und reicht von 2/3 bis ¾ der für jedes Mietspiegelfeld erhobenen Mietwerte.
Damit werden in diesem Mietspiegel nicht alle in Berlin tatsächlich erhobenen Mieten erfasst. Die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Werte stellen die üblichen Mietwerte in Berlin dar, wobei nur noch bei der Baualtersklasse/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (siehe Nr. 9, Spalte 8 bis 10) in der Mietspiegeltabelle nach ehemaligen östlichen bzw. westlichen Bezirken unterschieden wird.
Die Gliederung dieses Mietspiegels erfolgte unter folgenden Aspekten zu den Vergleichsmerkmalen:
6.1 Art
Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart. Dieser Mietspiegel gilt nur für alle Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindestens 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern.
6.2 Größe
Zur Bestimmung der Größe ist die Fläche in Quadratmetern als verlässlicher Maßstab gewählt worden. Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt worden ist. Für Berechnungen nach diesem Zeitpunkt kann die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet werden.
6.3 Ausstattung
Die Ausstattung einer Wohnung ist für ihren Wert von erheblicher Bedeutung. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen - ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden -, so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt.
Der Mietspiegel geht in der Mietspiegeltabelle von folgenden Ausstattungsklassen aus:
•
Wohnungen ohne Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung oder mit Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (mit SH oder Bad, mit IWC),
•
Wohnungen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung (mit SH, Bad und IWC).

Bei Minderausstattung sind Abschläge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle).
Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgendes zu berücksichtigen:
•
Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen.
•
Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.
Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualität der Ausstattungsmerkmale müssen unter Berücksichtigung der Preisspannen gewürdigt werden.
6.4 Beschaffenheit
Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erläutert, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgebend ist das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes Wohnraum geschaffen oder geändert wurde. Für später errichtete Wohnungen in bestehenden Gebäuden (zum Beispiel bei Dachgeschossausbau) ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse des Gebäudes eingeordnet.
Zur Würdigung der unterschiedlichen Bauweisen während verschiedener Zeitperioden und unter Berücksichtigung noch bestehender Unterschiede in der Mietpreisstruktur bei Neubauwohnungen von 1973 bis 1990 in den östlichen Bezirken und West-Staaken sowie den westlichen Bezirken (ohne West-Staaken) wurde folgende Unterscheidung der Bezugsfertigkeit vorgenommen:
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Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919 bis 1949;
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Neubauwohnungen:1950 bis 1955, 1956 bis 1964, 1965 bis 1972, 1991 bis 2007;
•
Neubauwohnungen (nur westliche Bezirke ohne West-Staaken): 1973 bis 1983, 1984 bis 1990;
•
Neubauwohnungen (nur östliche Bezirke und West-Staaken): 1973 bis 1990 und sogenannte >>Wendewohnungen<<.
- 9 6.5
Wohnlage
Die Wohnlage spiegelt die Lagequalität des weiteren Wohnumfeldes wider. Bei der Wohnlagezuordnung wird nach drei Qualitätsstufen unterschieden: einfache, mittlere und gute Wohnlage.
Die vorliegende Wohnlagezuordnung stellt das Resultat von wissenschaftlichen Untersuchungen, Begehungen und Abstimmungen dar. Die Wohnlagezuordnung ist fester Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels.
Die Wohnlagenkarte für Berlin gibt einen Überblick über die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet.
Zugunsten einer übersichtlichen graphischen Darstellung werden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit überwiegend einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. In diesen Gebieten können Adressen verschiedener Wohnlagen vorhanden sein.
Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus dem >>Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2009<<. Die nach Straßennamen in alphabetischer Reihenfolge geordnete Übersicht ist im Anschluss abgedruckt (siehe Nr. 12). Die dortige Kennzeichnung >>O<< für die ehemaligen östlichen Bezirke und West-Staaken sowie >>W<< für die ehemaligen westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) ermöglicht insbesondere für die 1973 bis1990 bezugsfertigen Wohnungen die Zuordnung der Adresse zur entsprechend anzuwendenden Spalte (8 bis 10) der Mietspiegeltabelle.
- 10 7.
Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum Einfache Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen, mit überwiegend ungepflegtem Straßenbild und/oder schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete). Bei starker Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe.
In Stadtrandlagen in Gebieten mit erheblich verdichteter Bauweise.
In Stadtrandlagen in Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), mit ungepflegtem Straßenbild (z.B. unbefestigten Straßen), ungünstigen Verkehrsverbindungen und wenigen Einkaufsmöglichkeiten. Mittlere Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straßenbild (nicht von Gebäudeschäden geprägt), gutem Gebäudezustand (z.B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), mit wenigen Grün- und Freiflächen.
In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, durchschnittlichen Einkaufsmöglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss, ohne Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe.
Gute Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grün- und Freiflächen, gepflegtem Straßenbild (guter Gebäudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image.
In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebäudezustand, gutem Image und normaler Verkehrsanbindung.
Gebiete ohne betroffenen Wohnraum