BGH Urteile
Quellen:Pressemitteilung Nr. 89/2009 des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2009
Pressemitteilung 114/2009 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Pressemitteilung Nr. 89/2009 des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2009
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 11.03.2009, Nr. 56/2009
Fristlose Kündigung wegen Wohnflächenabweichung
Weicht die Wohnfläche um mehr als 10 % ab, so kann der Mieter nicht nur die Miete mindern, sondern, wie der BGH aktuell entschied, auch fristlos kündigen. Wie die Karlsruher Richter klarstellen hat nämlich die Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % zur Folge hat, dass den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB vorliegen.
Gründe für die fristlose Kündigung erfordert insbesondere die Darlegung, warum dem Mieter die
Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist, sind nicht notwendig oder erforderlich.
Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es schlicht, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.
1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände gegeben ist.
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung
aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt ist. Dies kommt etwa dann in Betracht,
wenn der Mieter trotz Kenntnis der abweichenden Wohnfläche für eine längere Zeit dies hinnimmt,
ohne zeitnah eine fristlose Kündigung auszusprechen.
BGH, Urteil vom 29. April 2009, Az: VIII ZR 142/08
Erstattungsanspruch für zu Unrecht durchgeführte Renovierungsarbeiten
(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig und konsequent, die Mieterposition
wird gestärkt. Wer bei seinem Auszug zu Unrecht renoviert hat, kann jetzt vom Vermieter
Geldersatz verlangen. Damit beantwortet der Bundesgerichtshof eine wichtige, bis heute offen
stehende Frage zum Thema Schönheitsreparaturen“, kommentierte der Direktor des Deutschen
Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII
ZR 302/07).
Der Bundesgerichtshof erklärte, dass der Vermieter ungerechtfertigt bereichert ist, wenn der Mieter
im Glauben an eine wirksame Vertragsregelung bei seinem Auszug renoviert, obwohl die
Vertragsregelung unwirksam und er zu diesen Arbeiten tatsächlich nicht verpflichtet war. Der
Umfang der ungerechtfertigten Bereicherung bemisst sich nach Ansicht der BGH-Richter nach dem
Betrag der üblichen bzw. angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Hat
der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt und in Eigenleistung renoviert, gehören zu dem
Erstattungsanspruch der Ersatz an Freizeit, Materialkosten sowie den Kosten für die Helfer aus dem
Bekanntenkreis.
Siebenkotten: „In den letzten Jahren haben hunderttausende Mieter aufgrund unwirksamer
Renovierungsklauseln zu Unrecht selbst renoviert oder hohe Renovierungskosten aufgewendet.
Hier muss jetzt geprüft werden, inwieweit diese Mieter Erstattungsansprüche gegen ihre Vermieter
noch geltend machen können. Ich empfehle allen Mietern, Rechtsrat bei ihrem örtlichen
Mieterverein einzuholen.“ , Berlin, 27.05.2009
Vermieter darf Gewerbemieter Heizung abstellen
(dmb) „Ich halte die Entscheidung des BGH für problematisch. Es darf nicht sein, dass ein
Vermieter zur Durchsetzung seiner tatsächlichen oder vermeintlichen Rechte zur Selbsthilfe greift
und einen Gewerbemieter von der Versorgung mit Heizung, Strom oder Wasser ausschließt“,
kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige
Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH XII ZR 137/07). „Ich gehe aber davon aus, dass die
Urteilsgründe nicht auf Wohnraummietrecht übertragbar sind. Wohnraummieter müssen auch
künftig nicht fürchten, dass nach einem Streit über Nebenkosten oder im Laufe eines
Räumungsprozesses der Vermieter die Heizung abdreht.“
Der XII. Senat des Bundesgerichtshofs, der für Gewerberaummietrecht zuständig ist, hat
entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, Versorgungsleistungen einzustellen, wenn der Mieter
nach einer Kündigung im Laufe des Räumungsverfahrens die Mietzahlung vollständig einstellt.
Vorausgegangen war ein Streit zwischen Mieter und Vermieter über Betriebskosten.
Der BGH betonte, eine Pflicht zur weiteren Belieferung mit Heizenergie sei nicht mehr gegeben,
wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhält und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden
droht.Berlin, 22.04.2009
Terrassen – und Balkonflächen zählen zwischen 25-50 Prozent mit
„Der BGH hat die jahrzehntealte Streitfrage, wie die Flächen von Terrassen und Balkonen bei der
Berechnung der Wohnfläche anzusetzen sind, weitgehend offen gelassen. Für unzählige
Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen
oder Wohnungsmängel und Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit, wie die
entscheidende Vorfrage nach der korrekten Wohnungsgröße zu beantworten ist,“ kommentierte der
Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten die heutige Entscheidung des
Bundesgerichtshofs (VIII ZR 86/08).
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße
normalerweise die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus, das heißt die II.
Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Abweichungen davon sind denkbar,
wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere
Berechnung üblich ist.
Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die
Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur
zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 m2 würde danach bei der
Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 m2 angesetzt. Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen
die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonfläche bis zu 50 Prozent
angesetzt werden darf.
„Wichtig ist das Urteil insbesondere für Mieter, deren Wohnung deutlich kleiner ist als im
Mietvertrag ausgewiesen. Ergibt das korrekte Aufmass eine Flächenabweichung von mehr als 10
Prozent, können Mieter die Miete entsprechend kürzen und zuviel Gezahltes aus der Vergangenheit
zurückfordern“, erklärte Siebenkotten mit Hinweis auf frühere Urteile des Bundesgerichtshofs
(BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03; VIII ZR 44/03 und VIII ZR 192/03).
Bei der Berechnung der Wohnfläche zählen neben Terrassen- und Balkonflächen vor allem die
Räume innerhalb der Wohnung mit. Deren Flächen werden voll angerechnet, wenn die Räume oder
Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Nur zur Hälfte werden die Flächen von Räumen oder
Raumteilen zwischen 1 und 2 m Höhe angerechnet. Raumteile unter 1 m zählen gar nicht mit.
Berlin, 13.03.2009
Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturregelung
(dmb) Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend
zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der
Schönheitsreparaturen enthält, erklärte der Bundesgerichtshof in einer heute veröffentlichten
Entscheidung (BGH VIII ZR 118/07).
„Mit diesem Urteil setzt der Bundesgerichtshof seine klare und eindeutige Linie bei der
Schönheitsreparatur-Rechtsprechung fort und bestätigt seine Entscheidung aus dem Vorjahr (BGH
VIII ZR 181/07). Jetzt besteht endgültig Rechtssicherheit und Rechtsklarheit in dieser Frage“,
kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das BGHUrteil.
„Wer im Mietvertrag Klauseln vorgibt, trägt das Risiko, dass die Regelung unwirksam sein
kann. Das gilt auch bei Schönheitsreparaturen. Ein Vermieter, der eine unwirksame
Schönheitsreparaturklausel vereinbart, muss die Konsequenzen tragen. Er kann nicht mit einem
Zuschlag zur Miete ‚belohnt’ oder ‚entschädigt’ werden.“
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall musste der Mieter keine Schönheitsreparaturen
durchführen oder bezahlen, weil die vom Vermieter formulierte Vertragsregelung unwirksam war.
Als Ausgleich oder Ersatz forderte der Vermieter einen Zuschlag zu der bisher gezahlten Miete. Zu
Unrecht, wie der Bundesgerichtshof klarstellte. Danach darf der Vermieter immer nur Zustimmung
zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Sinn und Zweck der
gesetzlichen Regelung ist es, dem Vermieter zu ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt
orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die
Berechtigung einer Mieterhöhung. Dagegen orientiert sich der vom Vermieter geltend gemachte
Zuschlag an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise wird aber ein
Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer
Mieterhöhung herangezogen. Das ist unzulässig und passt nicht in das gesetzliche System der
Vergleichsmiete.
Berlin, 11.03.2009
Mieterhöhungen, Mietpreisspiegel muss nicht beigefügt werden
(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist problematisch. Sie schafft Rechtsunsicherheit
und erschwert bzw. verhindert Transparenz“, kommentierte der Direktor des Deutschen
Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH
VIII ZR 74/08). Der BGH hatte entschieden, dass der Vermieter den örtlichen Mietspiegel seinem
Mieterhöhungsverlangen nicht beifügen musste, weil der im Kundencenter des Vermieters
eingesehen werden konnte.
Der Vermieter hatte seine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Daten des
Wiesbadener Mietspiegels begründet. Anstatt den Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben
beizulegen, verwies der Vermieter darauf, der Mietspiegel sei beim Mieterbund Wiesbaden
erhältlich und könne im eigenen Kundencenter eingesehen werden. Nach Ansicht des
Bundesgerichtshofs reicht dies aus. Ist der Mietspiegel allgemein zugänglich, wie hier im
Kundencenter des Vermieters, muss er dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt werden.
„Das Prüfrecht des Mieters, ob er der Mieterhöhung im geforderten Umfang zustimmt oder nicht,
wird deutlich eingeschränkt“, kritisierte Siebenkotten. „Der Mieter muss sich jetzt selbst die
notwendigen Informationen beschaffen, um zu beurteilen und zu entscheiden, ob das
Mieterhöhungsverlangen des Vermieter und dessen Begründung rechtmäßig sind. Einfacher und
transparenter wird das Mieterhöhungsverfahren durch diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs
sicherlich nicht.“
Bereits im Dezember 2007 hatte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 11/07) entschieden, dass der
Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden muss, wenn der Mietspiegel –
wie im zu beurteilenden Berliner Fall – im Berliner Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein
zugänglich ist.Berlin, 04.03.2009
Vermieter muss keine dreimonatige Ankündigungspflicht einhalten bei Baumaßnahmen
(dmb) Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung durch, muss der
Mieter dies dulden. Er kann nicht – wie bei Modernisierungsmaßnahmen – verlangen, dass die
Arbeiten mindestens drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden (BGH VIII ZR 110/08).
„Die Entscheidung ist nachvollziehbar und entspricht dem Wortlaut des Gesetzes, Paragraph 554
BGB“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das
heutige Urteil des Bundesgerichtshofs. „Nur wenn der Vermieter freiwillig das Haus oder die
Wohnung modernisiert, also Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung
durchführt, muss der Mieter mindestens drei Monate vorher schriftlich über die Art, den
voraussichtlichen Umfang und Beginn der Arbeiten, die voraussichtliche Dauer und die zu
erwartende Mieterhöhung informiert werden. Muss der Vermieter derartige Arbeiten dagegen
aufgrund einer behördlichen Anordnung durchführen, gilt diese Frist nicht.“
Der Bundesgerichtshof entschied, dass in Fällen von behördlicher Anordnung der Mieter die
Bauarbeiten nach Treu und Glauben dulden müsse. Die Anforderungen an die Ankündigung
derartiger Bauarbeiten richteten sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, wobei die
Dringlichkeit und der Umfang der Arbeiten zu berücksichtigen seien. Vorliegend war der Vermieter
verpflichtet worden, Gaseinzelöfen, die die Abgasgrenzwerte nicht mehr einhielten, durch eine neue
Heizungsanlage zu ersetzen. Die Mieter wehrten sich gegen den Anschluss an die Zentralheizung
und verweigerten auch den Einbau von Steigeleitungen. Berlin, 11.03.2009
Außenanstrich von Türen und Fenstern
(dmb) Vertragsklauseln, die vorschreiben, dass Mieter im Zuge der Schönheitsreparaturen auch den
Außenanstrich der Fenster, der Wohnungseingangstür und den Anstrich der Loggia übernehmen
müssen, sind unwirksam und benachteiligen Mieter unangemessen. Derartige Arbeiten sind keine
Schönheitsreparaturen. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 210/08).
„Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig. Mit dem Außenanstrich von Türen und
Fenstern hat der Mieter nichts zu tun. Zu den denkbaren Schönheitsreparaturen gehören nur
Anstreich- und Tapezierarbeiten in der Wohnung selbst“, erklärte der Direktor des Deutschen
Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten.
„Wichtig ist die Entscheidung vor allem deshalb, weil der Bundesgerichtshof klarstellt, es gibt keine
geltungserhaltende Reduktion. Die Unwirksamkeit der Außenanstrichs-Regelung zieht die
Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel nach sich“, erklärte Siebenkotten.
„Unzulässig ist es danach, die Schönheitsreparaturregelungen im Mietvertrag aufzuteilen in einen
unwirksamen und einen wirksamen Teil. Der Textbestandteil „Außenanstrich“ kann nicht einfach
vom Rest der Vertragsbestimmung abgelöst werden. Es gilt der Grundsatz: Unwirksam ist
unwirksam. Rosinenpickerei ist unzulässig.“ BGH VIII ZR 11
Farbwahlklausel unwirksam
(dmb) Mietvertragsklauseln, die Mieter verpflichten, während der Mietzeit die Wohnung in
neutralen Farbtönen zu renovieren, sind nach der heutigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs
unwirksam (BGH VIII ZR 166/08). Entscheidend sei, so die Karlsruher Richter, dass sich die
Vorgabe, in neutralen Farbtönen zu renovieren, nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung
beschränkt, sondern dem Mieter auch schon während der Mietzeit Vorgaben zur Farbwahl gemacht
werden.
„Die Entscheidung ist konsequent und folgerichtig und setzt die bisherige Linie des
Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen und Farbwahlklauseln fort“, kommentierte der
Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil. „Es ist überhaupt
kein Grund ersichtlich, warum Mieter während der Mietzeit die Wohnung nur in neutralen oder
hellen Farben dekorieren sollten. Es ist allein Sache der Mieter, in welchen Farben und Tapeten sie
leben wollen.“
Bereits früher hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vertragsklauseln, wonach
Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind,
unwirksam sind (BGH VIII ZR 224/07). Auch Regelungen, wonach Abweichungen von der
bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters wirksam sein sollten, sind
unwirksam (BGH VIII ZR 199/06). Anders hatte der Bundesgerichtshof eine „Holzteil-Klausel“
beurteilt. Hier hatte er es für zulässig erachtet, dass vorgegeben wurde, dass farbig gestrichene
Holzteile in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückzugeben sind (BGH VIII ZR 283/07).
Entscheidend war hier, dass sich die „Holzteil-Klausel“ nicht auf das laufende Mietverhältnis
bezog, sondern nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung.
Berlin, 28.01.2009
Kündigung wirksam bei Modernisierungsarbeiten
(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist problematisch und gefährlich. Sie schränkt
den Kündigungs- und Mieterschutz ein. Erstmals werden Renditeerwartungen und –Hoffnungen
eines Finanzinvestors höher bewertet als die Bestands- und Wohninteressen der Mieter“, kritisierte
der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heute veröffentlichte
Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 7/08).
Der Bundesgerichtshof hat eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes bestätigt. Der
Eigentümer erwarb im Jahr 2005 ein stark sanierungsbedürftiges Haus. Sein Ziel ist es, das Haus
abzureißen, ein größeres Gebäude mit Eigentumswohnungen neu zu errichten und dann zu
veräußern. Hierzu kündigte er den dort wohnenden Mietern mit der Begründung, eine Fortsetzung
der Mietverhältnisse sei keine angemessene wirtschaftliche Verwertung und führe für ihn zu
erheblichen Nachteilen. Bei Realisierung der Abriss- und Neubaupläne könnte er eine Rendite von
16 Prozent erzielen, während sich die erzielbare Rendite sowohl bei einer Minimalsanierung als
auch bei einer Vollsanierung des bestehenden Gebäudes auf nur 2,5 Prozent belaufe.
Mieterbund-Direktor Siebenkotten wies darauf hin, dass der Bundesgerichtshof vorliegend einen
Einzelfall entschieden hat. Auch bei einer umfassenden Sanierung des Gebäudes mit einer
notwendigen Entkernung hätten die Mietverhältnisse nicht fortgesetzt werden können. Eine
Minimalsanierung wäre nach Einschätzung der Gerichte angesichts der verbleibenden
Nutzungsdauer des Altbaus wirtschaftlich mit hohen Risiken belastet gewesen.
„Losgelöst von dem jetzt entschiedenen Einzelfall muss es bei dem Grundsatz bleiben, dass der
Eigentümer keinen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu
erzielen“, forderte Siebenkotten. Das hat das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 227/92) bereits vor
Jahren entschieden. „Dies muss erst recht gelten, wenn Fälle zu beurteilen sind, in denen Investoren
stark sanierungsbedürftige Altbauten zu niedrigen Preisen kaufen. Wer dann argumentiert, mit der
Fortsetzung der Mietverhältnisse erleide er wirtschaftliche Nachteile, darf nicht geschützt werden.“
Berlin, 21.01.2009
Abrechnungsfrist Betriebskosten
(dmb) „Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist richtig. Die bisherige Rechtsprechung wird bestätigt,
das haben wir so erwartet“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas
Siebenkotten, die heutige Entscheidung der Karlsruher Richter (BGH VIII ZR 107/08).
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die zwölfmonatige Abrechnungsfrist für
Betriebskostenabrechnungen nur eingehalten wird, wenn Mieter innerhalb dieser Frist die
Abrechnung auch tatsächlich erhalten haben. Dabei reicht es nicht aus, wenn der Vermieter die
Unterlagen innerhalb der Zwölfmonatsfrist bei der Post aufgegeben hat. Entscheidend ist allein,
wann der Mieter die Post erhält.
„Abrechnungen für das Kalenderjahr 2007 beispielsweise mussten spätestens am 31. Dezember
2008 bei den Mietern eingetroffen sein. Auf später eingehende Abrechnungen müssen Mieter keine
Nachzahlungen leisten“, erklärte Siebenkotten.
Auch wenn es um die Abgabe von Kündigungserklärungen oder Mieterhöhungen geht und Fristen
einzuhalten sind, ist immer der Zugang der Erklärung beim Vertragspartner entscheidend. „Wir
empfehlen deshalb, wichtige Post per Einwurf-Einschreiben zu verschicken oder persönlich in den
Briefkasten des Vertragspartners zu werfen“, empfiehlt der Direktor des Mieterbundes. „Bei
Einschreiben mit Rückschein besteht die Gefahr, dass der Postempfänger nicht zu Hause ist. Mit
Erhalt des Benachrichtigungsscheins ist die Post noch nicht zugegangen, sondern erst dann, wenn
der Adressat seine Post abgeholt hat.“ Berlin, 09.07.2008
Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
(dmb) „Das Urteil ist konsequent und folgerichtig“, kommentierte der Präsident des Deutschen
Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII
ZR 181/07), wonach der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu
verlangen, wenn im Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist.
Rips: „Wer im Mietvertrag Regelungen vorgibt, trägt das Risiko, dass die Regelung auch wirksam
ist. Das ist bei Schönheitsreparaturen nicht anders. Ein Vermieter, der eine unwirksame
Schönheitsreparaturklausel vereinbart, kann nicht mit einem Zuschlag zur Miete „belohnt“ oder
„entschädigt“ werden.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes stehen in mindestens 75 Prozent aller Mietverträge
unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. Hier handelt es sich um Regelungen mit starren
Renovierungsfristen, vorgegebenen Endrenovierungsverpflichtungen, verbindlichen Vorgaben zur
Farbauswahl oder zur Ausführungsart von Renovierungen bzw. um unzulässige Quotenabsprachen.
„In all diesen Fällen gilt das Gesetz. Danach muss der Mieter nicht renovieren, sondern der
Vermieter“, erklärte Rips.
Der bisherigen Praxis vieler Vermieter und Wohnungsgesellschaften, Mieter dann aufzufordern,
einer Änderung des Mietvertrages zuzustimmen und ihnen ansonsten eine Mieterhöhung
anzudrohen hat der Bundesgerichtshof jetzt einen
Riegel vorgeschoben. „Mieter müssen keiner neuen Vertragsregelung zu Schönheitsreparaturen
zustimmen.
Zuschläge auf die ortsübliche Miete sind unzulässig“, erklärte der Mieterbund-Präsident. „Ist die
Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam, muss der Mieter nicht
renovieren und er muss nichts zahlen.“
Berlin, 13.02.2006
Mieter kann irrtümliche Zahlungen auf verspätete Abrechnungen zurückfordern
(dmb) Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Ausschlussfrist auf eine verspätete
Nebenkostenabrechnung zahlen, können ihr Geld nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten
Bereicherung zurückfordern, das entschied heute der Bundesgerichtshof (VIII ZR 94/05).
Als „richtig und wichtig“ begrüßte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes
(DMB), die neue BGH-Entscheidung. „Geschützt werden die Mieter, die irrtümlich oder vorschnell
auf eine verspätete Abrechung des Vermieters zahlen und die die Rechtslage nach der
Mietrechtsreform 2001 nicht kennen.“
Nach dem Gesetz - Paragraf 556 Absatz 3 Satz 2 und 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – gilt, dass
der Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des
Abrechnungszeitraums erhalten haben muss. Nach Ablauf dieser so genannten Ausschlussfrist sind
Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes ist die hier beschriebene Rechtslage mit der
Mietrechtsreform 2001 Gesetz geworden. Sie gilt erstmals für Abrechnungen, die das Kalenderjahr
2001 betreffen, bzw. für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 31. August 2001 enden.
Wer in Unkenntnis der geänderten Rechtslage – irrtümlich – auf die verspätete Abrechnung des
Vermieters noch zahlt oder schon gezahlt hat, kann jetzt sein Geld zurückfordern, so der Deutsche
Mieterbund. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert. Anders als bei verjährten Ansprüchen, bei
denen der Vermieter möglicherweise die Zahlung hätte behalten dürfen, muss er die Zahlungen des
Mieters in jedem Fall als „ungerechtfertigte“ Bereicherung zurückzahlen. Er kann sich gegenüber
dem Rückforderungsanspruch des Mieters auch nicht auf „Vertrauensschutz“ berufen, und die
Zahlung des Mieters ist auch kein „Schuldanerkenntnis“.
„Eine zeitnahe Abrechnung und eine hohe Abrechnungssicherheit für den Mieter waren die Ziele
der Mietrechtsreform 2001. Die heutige BGH-Entscheidung betont diese Grundsätze und stellt klar,
dass überforderte oder übertölpelte Mieter zu Unrecht gezahlte Betriebskosten von ihrem Vermieter
zurückfordern können. Der hat kein Recht, die Zahlung zu behalten“, so der Deutsche Mieterbund.
„Die Mieteransprüche beginnen frühestens von dem Zeitpunkt an zu verjähren, an dem Mieter
erfahren, dass sie zu Unrecht gezahlt haben. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.“
Schönheitsreparaturen
(dmb) „Die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft endlich die Rechtssicherheit und
Klarheit, auf die wir alle lange gewartet haben“, erklärte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des
Deutschen Mieterbundes (DMB), in einer ersten Stellungnahme in Berlin.
Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 178/05) hatte geurteilt:
dass es sich auch dann um einen starren – deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten
Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind.
Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre,
in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.
„Konsequenz“, so der Direktor des Deutschen Mieterbundes, „der Mieter muss nicht renovieren.“
Ist – wie hier – die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen
unwirksam, kann sich der Vermieter auch nicht auf die zusätzlich im Mietvertrag vereinbarte
„quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle“ berufen. Die Kostenregelung, die
so genannte „Quotenklausel“, verliert ihre Grundlage. Das Gleiche gilt für mögliche
Vermieteransprüche auf Schadensersatz. Es liegt keine wirksame Vereinbarung über die
Übertragung von Renovierungspflichten vor.
„Mit dieser Entscheidung schließt der Bundesgerichtshof eine Lücke in der bisherigen
Rechtsprechung. Der ‚Rosinenpickerei’ vieler Vermieter nach dem Motto, ist die
Schönheitsreparaturklausel unwirksam, bleibt noch die Quotenklausel, und es kann Geldersatz
gefordert werden, ist ein wirksamer Riegel vorgeschoben worden“, kommentierte Dr. Franz-Georg
Rips. „Nach meiner Einschätzung sind von dieser Rechtsprechung mehrere hunderttausend Verträge
betroffen. Mieter müssen nicht renovieren und nicht zahlen“.
Im Zweifel sollten sich Mieter jetzt bei ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen, bevor sie
mehrere tausend Euro für Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnung zahlen.Berlin, 14.01.2009
Endrenovierungsklausel kann individuell vereinbart werden
Wohnungsübergabeprotokoll
(dmb) Wird nach Abschluss des Mietvertrages eine Endrenovierungsregelung individuell
ausgehandelt und vereinbart, kann das wirksam sein. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 71/08)
entschied, dass die Absprache in einem Wohnungsübergabeprotokoll: „Herr U. übernimmt vom
Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber,
die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben“, wirksam ist. Keine Rolle soll es nach
Ansicht der Karlsruher Richter spielen, dass weitere Regelungen zu Schönheitsreparaturen im
Mietvertrag vorgegeben und unwirksam waren. „Das Urteil betrifft einen Einzel- bzw.
Ausnahmefall. Grundsätzlich bleibt es natürlich dabei, dass so genannte Endrenovierungsklauseln,
nach denen Mieter immer beim Auszug und unabhängig von der Wohndauer renovieren müssen,
unwirksam sind“, erklärte Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Nur
wenn die Endrenovierung nach Abschluss des Mietvertrages und außerdem individuell vereinbart
wurde, muss der betroffene Mieter aufgrund einer derartigen Absprache renovieren.“
Ob tatsächlich eine Individualvereinbarung vorlag, muss nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs
jetzt die Vorinstanz, das Landgericht Hannover, entscheiden. Unabhängig vom Ausgang dieses
Verfahrens warnt der Direktor des Deutschen Mieterbundes davor, beim Einzug oder Auszug
ungeprüft und unüberlegt ein Wohnungsübergabeprotokoll zu unterschreiben. „Mit Hilfe des
Wohnungsübergabeprotokolls soll nur der tatsächliche Zustand der Wohnung und des Hauses
festgehalten werden. Hier sollen aber nicht Rechte und Pflichten der Vertragsparteien verteilt oder
begründet werden. Fordert der Vermieter entsprechende Regelungen, sollte immer der Mieterverein
eingeschaltet werden.“, Berlin, 22.01.2009
Kündigungsschutz bei Abbruch des Gebäudes
(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist problematisch und gefährlich. Sie schränkt
den Kündigungs- und Mieterschutz ein. Erstmals werden Renditeerwartungen und –hoffnungen
eines Finanzinvestors höher bewertet als die Bestands- und Wohninteressen der Mieter“, kritisierte
der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heute veröffentlichte
Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 7/08).
Der Bundesgerichtshof hat eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes bestätigt. Der
Eigentümer erwarb im Jahr 2005 ein stark sanierungsbedürftiges Haus. Sein Ziel ist es, das Haus
abzureißen, ein größeres Gebäude mit Eigentumswohnungen neu zu errichten und dann zu
veräußern. Hierzu kündigte er den dort wohnenden Mietern mit der Begründung, eine Fortsetzung
der Mietverhältnisse sei keine angemessene wirtschaftliche Verwertung und führe für ihn zu
erheblichen Nachteilen. Bei Realisierung der Abriss- und Neubaupläne könnte er eine Rendite von
16 Prozent erzielen, während sich die erzielbare Rendite sowohl bei einer Minimalsanierung als
auch bei einer Vollsanierung des bestehenden Gebäudes auf nur 2,5 Prozent belaufe.
Mieterbund-Direktor Siebenkotten wies darauf hin, dass der Bundesgerichtshof vorliegend einen
Einzelfall entschieden hat. Auch bei einer umfassenden Sanierung des Gebäudes mit einer
notwendigen Entkernung hätten die Mietverhältnisse nicht fortgesetzt werden können. Eine
Minimalsanierung wäre nach Einschätzung der Gerichte angesichts der verbleibenden
Nutzungsdauer des Altbaus wirtschaftlich mit hohen Risiken belastet gewesen.
Berlin, 04.02.2009
Modernisierung
(dmb) Von den tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten können nur die Kosten zur
Berechnung einer Mieterhöhung angesetzt werden, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige
oder überhöhte Aufwendungen müssen Mieter nicht zahlen (BGH VIII ZR 41/08; BGH VIII ZR
84/08).
Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), begrüßte die heute
veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs: „Nach geltendem Recht entscheidet allein der
Vermieter, ob, wann und in welchem Umfang im Haus oder in der Mieterwohnung modernisiert
wird. Die Kosten dieser Modernisierung kann der Vermieter mit 11 Prozent auf die Jahresmiete
umlegen. Da ist es nur recht und billig, wenn sichergestellt wird, dass Mieter nicht mit unnötigen,
unzweckmäßigen oder ansonsten überhöhten Kosten belastet werden.“
Im Streitfall hatte der Vermieter zwei Wasserzähler in die Wohnung einbauen lassen, da Küche und
Bad über zwei getrennte Steigeleitungen versorgt werden. Umstritten war die Höhe der
Montagekosten. Nach Auffassung des Gerichts hatte der Vermieter unnötigerweise in der Küche
unter anderem die Arbeitsplatte demontieren lassen, um den Einbau des Wasserzählers
durchzuführen. Diese unnötigen Kosten muss der Mieter nicht tragen.
Endrenovierungsklausel
• Verkennt ein Mieter die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Übertragung der
Schönheitsreparaturen auf ihn und führt er deshalb vor dem Auszug nicht geschuldete
Schönheitsreparaturen durch, so hat er dem Grunde nach einen Erstattungsanspruch gegen
den Vermieter.
• Dieser setzt sich in der Regel zusammen aus der aufgewendeten Zeit, den Kosten für das
notwendige Material sowie der Vergütung für die Arbeitsleistung möglicher Helfer.
• Etwas anderes kann dann gelten, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen
Gegenstand der selbständiger beruflicher Tätigkeit des Mieters war war.
Der BGH ging dabei im Wesentlichen von folgendem Sachverhalt aus:
Die Kläger bewohnten als Mieter 7 Jahre lang die Wohnung des Beklagten. Nach fünf Jahren hatten
Sie Schönheitsreparaturen durchgeführt. 2 Jahre später kündigten Sie das Mietverhältnis und gingen
irrig davon aus, erneut zur Endrenovierung verpflichtet zu sein. Tatsächlich bestand jedoch gar
keine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, weshalb Sie bei ihrem
ehemaligen Vermieter einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und
Deckenfläche) geltend machten. Der BGH entschied nunmehr, dass ein Erstattungsanspruch der
Mieter bestand (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Die rechtsgrundlos erbrachten
Schönheitsreparaturen sind vom Vermieter aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung auszugleichen.
Die Endrenovierungsklausel war unwirksam, weshalb der Wert der rechtsgrundlos erbrachten
Leistung in Höhe der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten
Renovierungsarbeiten zu erstatten ist.
Zu beachten ist insoweit, dass Mieter regelmäßig die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung
erbringen, so dass der Wert der Dekorationsleistungen sich üblicherweise aus der aufgewendeten
Zeit, den Kosten für das notwendige Material sowie der Vergütung für die Arbeitsleistung
möglicher Helfer zusammensetzt. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß §
287 ZPO zu schätzen. Die genaue Höhe wird das Berufungsgericht zu klären haben, an das der
Rechtsstreit zurückverwiesen wurde.
Im vom BGH entschiedenen Fall, ist möglicherweise sogar ein höherer Wert anzusetzen, weil der
Mieter beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen
damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes
war. Einen Schadensersatzanspruch hat der BGH mangels Verschuldens des Vermieters bei der
Verwendung der unwirksamen Klauseln dagegen abgelehnt. Auch ein Aufwendungsersatzanspruch
aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag scheidet nach Ansicht der Karlsruher Richter aus, weil der
Mieter bei Vornahme der Schönheitsreparaturen ausschließlich im eigenen Rechts- und
Interessenkreis tätig wird. BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07
Wohnflächenabweichung
Weicht die Wohnfläche um mehr als 10 % ab, so kann der Mieter nicht nur die Miete mindern,
sondern, wie der BGH aktuell entschied, auch fristlos kündigen.
Wie die Karlsruher Richter klarstellen hat nämlich die Wohnflächenabweichung um mehr als 10 %
zur Folge hat, dass den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig
gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB vorliegen. Gründe für die fristlose Kündigung erfordert
insbesondere die Darlegung, warum dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr
zumutbar ist, sind nicht notwendig oder erforderlich. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt
es schlicht, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände
gegeben ist. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn das Recht zur außerordentlichen fristlosen
Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt ist. Dies kommt etwa dann in
Betracht, wenn der Mieter trotz Kenntnis der abweichenden Wohnfläche für eine längere Zeit dies
hinnimmt, ohne zeitnah eine fristlose Kündigung auszusprechen.
BGH, Urteil vom 29. April 2009, Az: VIII ZR 142/08
Mieterhöhung
Der Mieterhöhung sollte im Zweifel besser immer der entsprechende Mietspiegel beigefügt werden
LG Krefeld, Urteil vom 24.09.2008, Az: 2 S 28/08
Deckenbemalung
Ein mehrfarbiger Anstrich in weiß und terracotta Wischtechnik beim Auszug aus der
Mietswohnung mus der Vermieter nicht akzeptieren. Wird der Anstrich nicht vollständig
beseitigt besteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters. Für den Nachweis der
vollständigen Beseitigung trägt der Mieter die Beweislast. Urteil vom 06.09.2007, Az: 106 C 332/06
Verrechnung der Kaution durch den Vermieter
Zwischen den Instanzgerichten streitig und bislang nicht höchstrichterlich durch den BGH geklärt
ist die Frage, ob nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter die Sicherheit ohne weiteres
verwerten darf oder nicht?
In einer aktuellen Entscheidung spricht sich das LG Halle klar gegen einen sofortigen Zugriff des
Vermieters aus (Urteil vom 25.9.2007, Az: 2 S 121/07). Schlagkräftiges Argument ist vor allem,
dass die Kaution ausschließlich der Sicherung möglicher Vermieteransprüche dient, nicht aber der
schnellen Realisierung derselben. Konkret: die Kaution bleibt bis auf weiteres Bestehen, der
Vermieter darf sich aber nicht einseitig bedienen.
So entschied auch das AG Bremen (Beschluss vom 15.5.2007, Az: 4 C 166/07), dass ein
Einziehungsrecht des Vermieters für die Kaution bei streitigen Forderungen gerade nicht besteht.
Diese Ansicht vertrat auch das LG Darmstadt (Beschluss vom 13.12.2004, Az: 11 T 11/04), das LG
Wuppertal (Urteil vom 27.11.2003, Az: 9 S 194/03), das AG Lichtenberg (Urteil vom 1.4.2004, Az:
4 C 1002/04), das AG Tiergarten (Urteil vom 11.3.2003, Az: 6 C 92/03). Am weitesten geht wohl
die Ansicht des LG Baden-Baden (Beschluss vom 29.10.2002, Az: 3 T 40/02)), wonach eine
Aufrechnung möglicher Schadensersatzansprüche des Vermieters mit der Kaution schon allein
deshalb ausscheide, weil es sich nicht um gleichartige Forderungen handele, § 387 BGB.
Freilich ist diese Ansicht in der Rechtsprechung nicht unumstritten: anders sah dies zum Beispiel
erst kürzlich das OLG Karlsruhe (Beschluss vom 18.8.2008, Az: 8 W 34/08) und entschied, dass die
Verwertung der Kaution durch den Vermieter nicht unstreitige Ansprüche voraussetze, sondern
lediglich die Verrechnung der Kaution mit Vermieteransprüchen im Rahmen einer Abrechnung.
Noch weiter ging das AG Dresden, das als alleinigen Zweck der Kaution die schnelle
Befriedigungsmöglichkeit des Vermieters sah (Beschluss vom 6.10.2005, Az: 140 C 7205/05).
Das LG Potsdam (Urteil vom 21.6.2007, Az: 11 S 192/06) sah ein Verwertungsrecht bei streitigen
Forderungen jedenfalls dann als gegeben an, wenn mietvertraglich der Vermieter sich jederzeit
wegen fälliger Forderungen befriedigen durfte.
Während das LG Berlin in einer älteren Entscheidung den Zugriff noch ablehnte (Beschluss vom
5.9.2002, Az: 65 T 64/02), vertritt auch das LG Berlin nunmehr die Auffassung, dass der Vermieter
sich das Kautionsguthaben auszahlen lassen könne Beschluss vom 15.1.2007, Az: 62 T 5/07
Haftung für Schlüsselverlust
1.Dem Mieter obliegt die vertragliche Nebenpflicht, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam
aufzubewahren und darauf zu achten, dass sie nicht in Verlust geraten (Fortsetzung der Rspr. LG
Hamburg in NJW-RR 1999, 663). Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter weiß, dass ein vermietetes
Objekt über eine Schließanlage verfügt, die bei Schlüsselverlust auszutauschen ist.
2.Stellt der Mieter sein Fahrzeug auf öffentlich zugänglichen Straßen/Plätzen ab und lässt im
Fahrzeuginneren die Schlüssel zurück, stellt dies grds. einen Verstoß gegen Ziff.1 dar, weil ein
Einbruchdiebstahl nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht ungewöhnlich ist. Dies gilt umso mehr,
wenn der Mieter oder ihm zurechenbar ein Dritter die Schlüssel bei oder in einer werthaltigen Sache
(hier Notebook-Tasche) ablegt und somit noch einen Anreiz schafft.
3.Etwas anderes kann gelten, wenn die Notebook-Tasche von außen nicht sichtbar im Fahrzeug lag
(Kofferraum).KG Berlin, Urteil vom 11.02.2008, Az: 8 U 151/07
fristlose Kündigung wegen lauter Musik
Nächtliche, insbesondere überlaute Musik rechtfertigt eine fristlose Kündigung nach zuvor erfolgter
Abmahnung. Es ist grds. unbeachtlich, wenn der Mieter nach der erfolgten fristlosen Kündigung
den Lärm unterlässt.
Solch ein Wohlverhalten hätte der Mieter bereits nach der Abmahnung an den Tag legen müssen;
nur dann wäre der Kündigungsgrund entfallen. So aber hat das (zu späte) Wohlverhalten keine
Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Kündigung.
LG Coburg, Beschluss vom 15. April 2008, Az: 32 S 1/08
Betriebskosten / Nebenkosten/Zwischenablesung
Bisher war umstritten, wer die Kosten für eine Zwischenablesung (bei Einzug oder
Auszug von Mieter/innen) zu tragen hat. Der BGH entschied nun zugunsten der
Mieter/innen: Die Kosten einer Zwischenablesung sind keine umlagefähigen
Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die den Mieter/innen grundsätzlich nicht in
der Betriebskostenabrechnung auferlegt werden können.
BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07 -
Betriebskosten / Nebenkosten
Kosten der Zwischenablesung (Nutzerwechselgebühr) sind VerwaltungskostenBisher war umstritten, wer die Kosten für eine Zwischenablesung (bei Einzug oder Auszug
von Mieter/innen) zu tragen hat. Der BGH entschied nun zugunsten der Mieter/innen: Die
Kosten einer Zwischenablesung sind keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern
Verwaltungskosten, die den Mieter/innen grundsätzlich nicht in der
Betriebskostenabrechnung auferlegt werden können.BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07
Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bei Betriebskosten
mit nicht umlagefähigen Kostenteilen
In einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung müssen auch dann die Gesamtkosten
für eine Betriebskostenart angeben werden, wenn bestimmte Kostenteile nicht umlagefähig
sind und deshalb vorab zum Abzug gebracht wurden. Mieter müssen erkennen können, ob
und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab herausgerechnet wurden. Dies gilt
auch für sogenannte gemischte Kosten (z. B. Verwaltungskosten als Teil der
Hauswartskosten).BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06
Kosten für den Betrieb des Aufzugs für Erdgeschossmieter/innen
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs
durch Formularmietvertrag auch auf die Mieter/innen einer Erdgeschosswohnung als
Betriebskosten umlegen darf. Dabei ist die Umlage völlig unabhängig vom tatsächlichen
Nutzen für die Mieter/innen möglich, also auch, wenn mit dem Aufzug weder Keller noch
Dachboden erreicht werden kann. Die Kosten für den Aufzugsbetrieb sind
verbrauchsunabhängige Kosten und werden einheitlich abgerechnet. Eine unangemessene
Beeinträchtigung der Erdgeschossmieter/innen kann der BGH nicht erkennen.BGH, Urteil vom
20.09.2006 - VIII ZR 103/06 -
Fristen für die nachträgliche Abrechnung von Betriebskosten
Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des
Abrechnungszeitraums vorlegen, sonst können sie Nachforderungen nicht mehr geltend
machen. Wenn diese Frist unverschuldet nicht eingehalten werden kann, weil z.B.
Grundsteuerbescheide erst später eingehen, dürfen sich Vermieter dennoch nicht unnötig
viel Zeit lassen. Der BGH meint: Innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des
Abrechnungshindernisses soll die Abrechnung erfolgen.BGH, Urteil vom 05.07.2006 - VIII ZR 220/05 -
Zusendung von Belegen für Betriebskostenabrechnung und Vorwegabzug
für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten bei
preisfreiem Wohnraum
Bisher wurden zwei Regelungen, die die Mieter/innen in preisgebundenem sozialen
Wohnungsbau schützen, auch auf freifinanzierten Wohnraum angewendet. Der BGH war
hier anderer Ansicht: Mieter/innen von preisfreiem Wohnraum haben grundsätzlich keinen
Anspruch auf Zusendung von Kopien der Abrechnungsbelege zur
Betriebskostenabrechnung. Auch muss kein Vorwegabzug für auf Gewerbeflächen
entfallende Kosten erfolgen, wenn diese Kosten nicht zu einer erheblichen Mehrbelastung
der Wohnraummieter/innen führen.BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 -
Rückforderung einer auf eine verspätete Abrechnung von Betriebskosten geleisteten Nachzahlung
Wenn der Vermieter die Betriebskosten verspätet, d.h. erst nach Ablauf der einjährigen
Abrechnungsfrist, abrechnet, so sind seine Ansprüche auf Nachzahlung grundsätzlich
erloschen und nicht verjährt. Mieter/innen können bereits erfolgte Nachzahlungen
zurückverlangen.BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05 -
Heizkostenabrechnung und Ablesefehler bei der Ermittlung des anteiligen Verbrauchs
Der BGH hat entschieden, dass bei fehlerhaftem Ablesen der Messgeräte
(Heizkostenverteiler) die Mieter/innen nicht berechtigt sind, die Kosten einseitig zu kürzen.
Bei einem Ablesefehler kann die verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten auch
mittels der Gradtagszahlenmethode oder anhand von Vergleichswerten erfolgen.
BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 373/04 -
Abrechnungszeitraum und formelle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung
Der BGH sieht keine Gefahr, dass Betriebskosten-Alibi-Abrechnungen kurz vor
Verstreichen des Abrechnungszeitraums verschickt werden. Hauptsache, die Abrechnung ist
"formell" ordnungsgemäß, nachgebessert werden kann dann immer noch, was das Zeug
hält. Ein fehlerhafter Abrechnungsschlüssel stört jedenfalls die formelle Richtigkeit nicht im
geringsten. Das Urteil bestätigt die bereits im Urteil vom 17.11.2004 (- VIII ZR 115/04 -)
erfolgte Rechtsprechung.BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 -
Abrechnungszeitraum und formelle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung
Nur eine formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung gilt als nicht erteilt und erfüllt damit
nicht die Anforderung der Abrechnungsfrist. Abrechnungen mit materiellen Unrichtigkeiten
innerhalb der Frist gelten als fristgemäß und können danach in aller Ruhe korrigiert werden.
Der BGH setzt mit diesem Urteil die Linie seiner vermieterfreundlichen Rechtssprechung
fort.
BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 -
Dachrinnenreinigung kann unter sonstige Betriebskosten fallen
Das zweite Urteil des BGH stellt wieder fest, dass regelmäßig gereinigte Dachrinnen
Betriebskosten veursachen. Aber als sonstige Betriebskosten müssen sie vereinbart werden.
Ist dies nicht geschehen und hat sie der Mieter nicht stillschweigend durch jahrelange
Bezahlung anerkannt, dann können sie nicht umgelegt werden.
BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 -
Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung
Bei Abschluss eines Mietvertrags dürfen Vermieter Betriebskosten viel zu niedrig ansetzen,
sagt der BGH. Was scheinbar zum Nachteil der Vermieter ist, stellt in Wirklichkeit ein
Lockvogelangebot dar, denn die gesamten Wohnkosten erscheinen niedriger als sie sind.
Die erste Betriebskostenabrechnung macht es drastisch deutlich.
BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 -
Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten
Der Vermieter hat die Heizkosten für leerstehende Wohnungen zu tragen. Der
Abrechnungsmaßstab kann von Quadratmeter Gesamtfläche nicht auf Quadratmeter
beheizte Fläche einseitig verändert werden.BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 137/03 -
Betriebskostenrückzahlung nach Eigentümerwechsel
Bei Eigentümerwechsel während einer Abrechnungsperiode ist der alte Eigentümer bis zum
Zeitpunkt der Veräußerung zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet und zur eventuellen
Erhebung von Nachzahlungen berechtigt.BGH, Urteil vom 03.12.2003 - VIII ZR 168/03 -
Kaution
Kautionsrückzahlung bei Eigentümerwechsel nach Ende des
Mietverhältnisses und erfolgter Wohnungsrückgabe
Wenn das Mietverhältnis endet und der Mieter aus der Wohnung auszieht, bevor der neue
Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, ist der neue Eigentümer nicht zur
Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter verpflichtet.BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 219/06 -
Anspruch auf Erstattung der Kaution bei einer Wohnung, die vor dem
01.09.2001 verkauft wurde
Für die Rückzahlung der Kaution gelten seit dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform am
01.09.2001 unterschiedliche Regelungen. Bei Gebäuden, die bereits vor dem 01.09.2001
verkauft wurden, muss der Mieter beweisen, dass er dem früheren Vermieter die Kaution
tatsächlich übergeben hat.BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 372/04 -
Kündigung
Ordentliche Kündigung ohne Abmahnung wegen schuldhafter nicht
unerheblicher Vertragsverletzung
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, den Mieter abzumahnen,
bevor eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt. BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR
145/07 -
Vereinbarung des Verzichts einer Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag
Wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags auf eine Eigenbedarfskündigung
verzichtet, muss dies schriftlich erfolgen. Diese Vereinbarung muss entweder im
Hauptmietvertrag enthalten sein oder in einer unterschriebenen Zusatzvereinbarung, die mit
dem Mietvertrag verbunden ist.BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 -
Fristlose Kündigung nach wiederholt unpünktlicher Mietzahlung trotz Abmahnung
Zahlen Mieter/innen auch nach Abmahnung die Miete weiterhin unpünktlich, kann eine
fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 -
Beschränkung einer "Räumung" auf die Herausgabe der Wohnung
Eine folgenschwere Entscheidung für betroffene Mieter/innen: Die Räumung einer
Wohnung durch den Gerichtsvollzieher nach dem so genannten "Berliner Modell" wird für
den Vermieter einfacher, weil die Räumungskosten erheblich reduziert werden.BGH, Beschluss vom
17.11.2005 - I ZB 45/05 -
Nutzungsentschädigung nur bis zur Rückgabe der Wohnung
Bei verspätetem Auszug aus der Wohnung müssen Mieter/innen nicht für den vollen Monat
Nutzungsentschädigung zahlen, sondern nur bis zum Zeitpunkt der Rückgabe.BGH, Urteil vom
05.10.2005 - VIII ZR 57/05 -
Entlassung eines Mieters aus einem gemeinsamen Mietvertrag
Die Kündigung des Vermieters gegenüber nur einem von zwei gemeinsamen Mietern einer
Wohnung ist wirksam, wenn der gekündigte Mieter die gemeinsame Wohnung nach der
Kündigung der Mitmieterin stillschweigend jahrelang alleine bewohnt hat. Der Mieter ist
nämlich beim Auszug eines Mitmieters verpflichtet, an einer gemeinsamen Kündigung
mitzuwirken.BGH, Urteil vom 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 -
Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch
fristgemäß, lässt der fristgemäße Ausgleich der Rückstände zwar die fristlose Kündigung
unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die
nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen
Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat zu berücksichtigen.BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII
ZR 6/04 -
Fristlose Kündigung
Eine 77-jährige psychisch schwer kranke Mieterin stört den Hausfrieden nachhaltig.
Dennoch ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, insbesondere der
Suizidgefährdung der Mieterin bei einer Zwangsräumung, die Fortsetzung des
Mietverhältnisses zumutbar.BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 379/03 -
Verzicht auf Kündigungsrecht kann auch durch Formularmietvertrag
erzwungen werden.
Im Dezember 2003 hatte der BGH geurteilt, ein befristeter Verzicht auf das
Kündigungsrecht der Mieter/innen durch eine entsprechende Individualklausel im
Mietvertrag sei rechtswirksam. Jetzt setzt der BGH nach. Die Mieter/innen können auch
durch eine Klausel im Formularmietvertrag zum Verzicht auf ihr Kündigungsrecht
gezwungen werden.BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 379/03 -
Verzicht der Mieter/innen auf Kündigungsrecht
Zwar schützen die dreimonatigen Kündigungsfristen die Mieter/innen und dieser Schutz
kann auch durch vertragliche Regelung nicht abgedungen werden, doch sieht der BGH
keine Probleme, wenn Vermieter sich individualvertraglich von den Mieter/innen einen
befristeten Verzicht auf ihr Kündigungsrecht zusichern lassen.BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 -
Anbietepflicht bei Eigenbedarf
Die Pflicht des Vermieters dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter eine vergleichbare
Wohnung anzubieten, erstreckt sich nicht auf die von dem begünstigten Bruder geräumte
Eigentumswohnung, die in einer anderen Gegend liegt.BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02 -
Eigenbedarfskündigung nur bis zur Beendigung der Kündigungsfrist
Ein zweites Urteil, dass die Anbietungspflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung
einschränkt. Er ist zeitlich nur verpflichtet bis zur Kündigungsfrist freiwerdende
Wohnungen anzubieten, auch wenn die Räumungsklage noch nicht entschieden ist und
währenddessen eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht.
BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 311/02 -
Kündigungsfrist
Kündigungsfristen für Mieter bei vor dem 01.09.2001 geschlossenen Verträgen bleiben bestehen
Die Mietrechtsreform ließ Zweifel hinsichtlich der Frage, ob das asymmetrische Kündigungsrecht auch uf vor dem 01.09.2001 geschlossene Verträge anzuwenden sei. Die Gerichte urteilten bisher, dassIndividualvereinbarungen nach altem Recht und Formularvereinbarungen nach neuem Recht gelte. Nein sagt der BGH, grundsätzlich gelten die Fristen für alle Verträge.BGH, Urteil vom 18.06.2003 - VIII ZR 240/02 -
Räumungsklage und Nutzungsentschädigung
Mit der Räumungsklage kann auch zugleich die Forderung nach einer
Nutzungsentschädigung zusätzlich zu der ausstehenden Miete verbunden werden.
BGH, Beschluss vom 20.11.2002 - VIII ZB 66/02 -